T776 : État des loyers de biens immeubles

Si vous avez tiré un revenu de la location d'un bien (une maison, un appartement, des chambres, un espace dans un immeuble de bureaux ou un autre bien) que vous possédez, vous devrez utiliser le formulaire T776 pour déclarer votre revenu de location brut, vos dépenses et votre déduction pour amortissement, s'il y a lieu. Vous pouvez posséder le bien de location seul ou avec d'autres personnes. Si vous êtes un copropriétaire du bien, votre quote-part du revenu ou de la perte de location est basée sur la fraction du bien de location que vous possédez.

Remarque : Si vous êtes un résident du Québec, vous devez également remplir le formulaire TP-128 : Revenus et dépenses de location d'un bien immeuble. Heureusement, les formulaires T776 et TP-128 sont combinés dans le logiciel d'impôt de H&R Block; vous pouvez donc les remplir simultanément!

Le revenu de location que vous recevez peut vous être remis sous forme d'argent comptant, de chèque, de services ou en nature (des biens plutôt que de l'argent) et peut inclure plus que le loyer que vous recevez chaque mois. Votre revenu de location peut également comprendre les éléments suivants :

  • Les primes et les autres montants que vous pourriez recevoir dans les situations suivantes :
    • Vous accordez ou prolongez un bail ou un sous-bail.
    • Vous autorisez une sous-location.
    • Vous annulez un bail ou un sous-bail.
  •  La location d'un terrain agricole (le revenu que vous gagnez en louant un terrain agricole et pour lequel vous obtenez une somme d'argent ou une partie de la récolte)

Conseil : Si vous avez gagnez un revenu de la location d'un terrain agricole, déclarez les sommes d'argent que vous avez reçues comme loyers bruts et la juste valeur marchande de la partie de la récolte que vous obtenez comme Autres revenus à la page T776/TP-128 du logiciel d'impôt H&R Block.

Généralement, vous devez déclarer le revenu de location sur la base d'une année civile (c'est-à-dire du 1er janvier au 31 décembre). Dans la plupart des cas, vous devez calculer votre revenu de location en utilisant la méthode de la comptabilité d'exercice. Selon cette méthode, vous devez :

  • Inclure les loyers dans le revenu de l'année où ils doivent vous être payés, que vous les ayez reçus ou non cette année-là
  • Déduire les dépenses dans l'année où vous les avez faites, que vous les ayez payées ou non cette année-là.

Toutefois, si vous n'avez pas de loyer à recevoir et de dépense à payer à la fin de l'année, vous pouvez utiliser la méthode de la comptabilité de caisse. Selon cette méthode, vous devez inclure les loyers dans le revenu de l'année où vous les avez reçus et déduire vos dépenses dans l'année où vous les avez payées. Vous pouvez utiliser cette méthode seulement si vous obtenez presque le même résultat que si vous utilisiez la méthode de comptabilité d'exercice.

Rappel : Conservez tous les reçus relatifs à vos revenus et dépenses de location afin de les fournir à l'Agence du revenu du Canada (ARC) ou à Revenu Québec sur demande.

 

Est-ce que je gagne un revenu de location ou un revenu d'entreprise?

Si vous gagnez un revenu provenant de la location d'un espace et en fournissant des services de base seulement (comme le chauffage, l'éclairage, le stationnement et les services d'une salle de lavage), vous gagnez un revenu de location. Si vous offrez des services supplémentaires à vos locataires tels que des services de nettoyage, de sécurité et de repas, il se peut que votre activité de location soit considérée comme une entreprise. Dans ce cas, vous devrez remplir la page T2125/TP-80 : Revenu d'entreprise ou de profession plutôt que le formulaire T776.

 

Quelles dépenses puis-je déduire?

Généralement, vous pouvez déduire toute dépense courante raisonnable que vous avez payée pour gagner un revenu de location. Il existe deux types de dépenses de base :

  • Les dépenses courantes
  • Les dépenses en capital

Les dépenses courantes sont des dépenses régulières qui procurent un avantage à court terme. Par exemple, vous pouvez déduire le coût des réparations effectuées pour conserver le bien locatif dans l'état où il était quand vous l'avez acheté ainsi que le coût de l'utilisation de votre voiture pour transporter des outils à la propriété pour ce type de réparations. Vous pouvez déduire les dépenses courantes de votre revenu locatif brut dans l'année où vous les avez faites. Veuillez consulter le site Web de l'Agence du revenu du Canada (ARC) pour voir la liste complète des dépenses courantes que vous pouvez déduire.

D'autre part, les dépenses en capital procurent un avantage qui dure généralement plusieurs années. Par exemple, les coûts relatifs à l'achat ou à l'amélioration de votre bien locatif constituent des dépenses en capital. De façon générale, vous ne pouvez pas déduire le coût de ces dépenses au complet dans l'année où vous les avez faites. Vous devez plutôt déduire le coût de celles-ci sur une période de plusieurs années : c'est ce que l'on appelle la déduction pour amortissement (DPA). Les dépenses en capital incluent :

  • Le prix d'achat du bien de location
  • Les frais juridiques et les autres coûts liés à l'achat du bien
  • Le coût du mobilier et de l'équipement que vous louez avec le bien

Remarque : Vous ne pouvez pas déduire des dépenses telles que la valeur de votre propre travail, les pénalités indiquées sur votre avis de cotisation ou de nouvelle cotisation, votre capital hypothécaire ou la taxe de transfert de propriété payée pour le terrain.

La DPA ou le coût de dépréciation que vous pouvez demander dépend du type de bien de location que vous possédez et de la date où vous l'avez acheté. Un taux déterminé de DPA s'applique à chacune des catégories de biens. Par exemple, si vous avez un immeuble locatif que vous avez acheté après 1987, il appartient à la catégorie 1 et la DPA est de 4 %. Vous pouvez demander la DPA sur le coût en capital du bien moins la DPA que vous avez demandé dans les années précédentes, s'il y a lieu. Le solde diminue au fil des années à mesure que vous demandez la DPA. Cliquez ici pour savoir à quelle catégorie votre bien de location appartient.

Le montant qui reste après avoir déduit votre DPA du montant total du coût en capital de votre bien s'appelle la fraction non amortie du coût en capital (FNACC). La DPA que vous demandez chaque année diminue la FNACC du bien. En d'autres mots, la FNACC au début de l'année correspond au :

Coût en capital total moins la DPA demandée dans les années précédentes 

Je loue une partie de l'immeuble dans lequel j'habite

Si vous louez une partie de l'immeuble dans lequel vous habitez, vous pouvez déduire les dépenses que vous avez payées dans l'année qui se rapportent à l'espace loué dans cet immeuble. Pour ce faire, vous devez répartir les dépenses qui se rapportent à l'ensemble de l'immeuble entre les dépenses pour la partie louée et les dépenses pour la partie dans laquelle vous habitez. Vous pouvez utiliser la superficie louée ou le nombre de pièces louées dans l'immeuble pour répartir vos dépenses, pourvu que la répartition soit raisonnable.

Par exemple, si vous louez cinq pièces dans votre maison de dix pièces, vous pouvez déduire les montants de la façon suivante :

  • 100 % des dépenses qui se rapportent entièrement aux pièces louées, comme les réparations et l'entretien de ces pièces
  • 50 % (5 des 10 pièces) des dépenses qui se rapportent l'ensemble de l'immeuble, comme les taxes et les assurances

Si vous avez des pensionnaires dans votre maison, vous pouvez également déduire les dépenses qui se rapportent aux pièces non louées que vous et vos pensionnaires utilisez régulièrement.

Lorsque vous remplissez la page T776/TP-128, entrez le montant total des dépenses dans la colonne Montant total payé. Dans la colonne Partie personnelle, entrez la partie de chaque dépense que vous avez payée pour votre utilisation personnelle.

 

J'ai vendu mon bien locatif en 2016

Si vous avez vendu ou êtes réputé avoir vendu votre bien locatif au cours de l'année, vous devez déclarer le montant que vous avez reçu de la vente (produit de disposition) à l'ARC en remplissant au complet les formulaires Annexe 3 et Annexe G (si vous êtes un résident du Québec).

Dans l'année où vous disposez du bien de location, vous devrez peut-être ajouter un montant à votre revenu comme récupération de la DPA ou déduire un montant de votre revenu comme perte finale.

La récupération de la DPA peut se produire lorsque le produit de disposition de la vente de votre bien de location dépasse le total des montants suivants :

  • La FNACC de la catégorie au début de l'année
  • Le coût en capital des ajouts au cours de l'année

Vous pourriez avoir une perte finale lorsque vous n'avez plus aucun bien dans une catégorie à la fin de l'année, mais qu'il reste un montant que vous n'avez pas demandé comme DPA. L'année où vous disposez du bien de location, vous pouvez déduire votre perte finale de vos revenus de location.

 

Que dois-je faire si les revenus de location proviennent d'un bien immeuble situé dans un autre pays?

Même si le bien immeuble qui a généré vos revenus de location en 2016 est situé à l'extérieur du Canada, vous devez toujours déclarer ces revenus à la page T776 de votre déclaration. À la page T776 du logiciel d'impôt H&R Block, vous remarquerez peut-être qu'il n'y a pas d'endroit précis où entrer vos revenus de location de source étrangère. Rassurez-vous; vous pouvez quand même entrer ici tous les renseignements relatifs à ce bien immeuble. Pour ce faire :

  1. Dans la section Renseignements sur l'immeuble, entrez le numéro d'appartement (s'il y a lieu), le numéro et le nom de la rue ainsi que la ville où se trouve la propriété à l'étranger.

  2. Entrez le code postal de votre résidence personnelle dans le champ désigné. Vous pouvez continuer en laissant vide le champ Province ou territoire. Lorsque vous aurez terminé, la section ressemblera à ceci :

    property_details_FR.jpg

Remarques :

  • Si l'Agence du revenu du Canada (ARC) a besoin de plus de renseignements relatifs à votre bien immeuble à l'étranger, elle communiquera avec vous directement.
  • Assurez-vous d'avoir converti vos revenus et dépenses de location de source étrangère en dollars canadiens avant de les déclarer. Pour ce faire, cliquez ici.

 

Comment dois-je procéder?

Remarque : Si vous et votre époux ou conjoint de fait possédez le bien de location en copropriété, vous devez tous deux remplir la page T776 dans vos déclarations de revenus respectives en prenant soin d’y inclure les mêmes renseignements. N'oubliez pas d'inclure votre quote-part dans la section Copropriétaires/associés de cette page.

Si vous devez remplir à la fois le formulaire T776 et le formulaire TP-128, assurez-vous de nous indiquer que vous résidiez au QUÉBEC au 31 décembre 2016.

  1. Dans l'onglet PRÉPARER, cliquez sur l'icône AUTRES. Vous verrez ceci :

    OTHER_FR.jpg

  2. Dans la section AUTRES TYPES DE REVENUS, cochez la case Revenus de location d'un bien immeuble (T776 et TP-128), puis cliquez sur Continuer.

  3. Lorsque vous arrivez à la page Revenus de location, inscrivez vos renseignements dans les champs appropriés du logiciel d'impôt.